ЖК “Малая Истра”. Долгая поездка за город

В затянувшемся строительстве и в переносе сроков сдачи новых домов мы всегда спешим обвинить застройщика – и, честно говоря, по делу. Даже если причины этих проблем уважительные и напрямую с работой застройщика связанные мало (неважно, помешала ли им погода или местная администрация – главное, что фактор этот был не внутренний, а внешний), застройщик должен быть готов взять всю вину на себя. Точно так, как когда-то в самом начале пути он взял на себя ответственность за свой объект.

Но сегодня мы приведём вам другой пример из такого разнообразного мира подмосковной недвижимости. Поговорим о ЖК “Малая Истра”, в сторону которого из разных источников всё чаще летит это обидное слово “долгострой”. Поверьте, обелять создателей “Малой Истры” мы не хотим и не будем – вся ответственность за любые удачи или неудачи этого жилого комплекса, безусловно, лежит на них. Но, объективности ради, признаем, что некоторые его проблемы практически заложены в самом проекте, идут с ним рука об руку. А проект этот, в свою очередь, однажды показался многим людям достаточно привлекательным для того, чтобы стать в нём дольщиками.

Издержки удаления от городской суеты, не самый опытный застройщик и сложности с проведением коммуникаций – впереди нас ждёт всё это и ещё многое из того, что мы так часто видим в историях долгостроев. Поехали в “Малую Истру”!

Как начиналась не такая уж маленькая “Малая Истра” – и почему многим она так понравилась

Небольшой подмосковный городок Истра, население которого составляет менее 35 тысяч человек, располагается примерно в сорока километрах к северо-западу от столицы. ЖК “Малая Истра” к МКАД разместили чуть ближе, в деревне Высоково, – но это всё-таки всё ещё далеко от Москвы, в 32 километрах.

“Малая Истра”, естественно, позиционируется как загородный ЖК с зелёной зоной рядом. Конечно, состоит из невысоких жилых домов и объектов собственной инфраструктуры, разместившихся на благоустроенной территории. И, весьма ожидаемо, предлагает покупателям жильё стандарт-класса по самым доступным ценам.

Застройщик, ООО с неудобным названием “Компания Промсервис” (не скажешь же “компания “Компания Промсервис””!), справедливо решил, что просторами выбранной территории глупо не воспользоваться – и запланировал на ней сразу 33 дома. Каждый – монолитно-кирпичный, из четырёх этажей и, в большинстве случаев, двух-трёх секций. На одной площадке будет по восемь квартир.

Увы, похвалить дома “Малой Истры” за очень привлекательный, интересный и, тем более, разнообразный внешний вид не получится даже при большом желании. Но зато им точно не откажешь в простоте и аккуратности – на фасадах кирпич светлого бежевого цвета чередуется с рыжеватым коричневым, линии в архитектуре прямые, а стиль комплекса так и хочется назвать минималистичным.

Цены и планировки

Диапазон предложений в “Малой Истре” не слишком широкий, но выбор у покупателей всё же есть. Можно купить студию от 25,7 квадратных метров, однушку от 35,5, двушку от 50,5 и трёшку от 77,3. А самая большая по площади квартира в комплексе – 119,2 квадратных метров. Почти во всех источниках указывается, что жильё здесь получится выбрать как с отделкой (причём, есть и чистовая, и предчистовая), так и без неё и со свободной планировкой.

Но абсолютно везде вы, как минимум, получите подведённые к квартире коммуникации, установленные счётчики, радиаторы отопления, надёжные входные двери и двойные стеклопакеты в окнах. К слову, лоджии, которые в “Малой Истре”, вопреки названию, как раз не маленькие, тоже застеклят. И стоит всё это совсем не больших денег, особенно если сравнивать с ценами на московскую недвижимость. От 1,5 до 6,4 миллионов рублей за квартиру, от 44 до 72 тысяч за один квадратный метр. Эти цифры актуальны на данный момент, а в самом начале продаж они, естественно, были ещё ниже.

Учитывая уже не раз упоминавшееся большое расстояние “Малой Истры” от Москвы, стоит надеяться на богатую внутреннюю инфраструктуру – не ездить же по любой надобности в столицу или в Истру. Что ж, застройщик об инфраструктуре и правда подумал. Будущих жителей ждут и коммерческие объекты (свои торгово-развлекательный центр и спортивный комплекс), и социальные (два детских сада, школа и поликлиника – ну а куда без них?), и всегда такие важные детские и спортивные площадки, зоны отдыха и закрытый двухуровневый паркинг. В общем, ничего поразительного нет – но всё необходимое, кажется, есть. Ещё и лесной массив в 500 гектар под боком.

Так как объект крупный, сдавать его хотели в несколько очередей, в среднем, по четыре дома в одной. Первую наметили на конец 2015-го, по пятам за ней должны были идти остальные.

Как дела в “Малой Истре” обстоят на самом деле – и почему не все ей довольны

А на самом деле, близость леса и большие планы на собственную инфраструктуру обычно означают одну не очень-то приятную вещь – сейчас никакой инфраструктуры в районе нет.

В деревне Высоково есть магазины, в Истре хватает школ и детских садов, но выдержат ли они дополнительную нагрузку от новых 33 домов? Ну и, откровенно говоря, если вы переезжаете в “Малую Истру” из Москвы, имейте в виду, что уровень местной инфраструктуры, особенно коммерческой, – не московский, а именно подмосковный.

К сожалению, скудная местная инфраструктура касается и транспорта. На машине до Москвы придётся ехать по Волоколамскому шоссе, а так как северо-западное направление на современном рынке недвижимости популярно, на подъездах к МКАД вряд ли будет свободно. Но даже без пробок время в пути составит около сорока минут. Автобус, конечно, преодолеет это расстояние за ещё большее время, ну а до всегда быстрой электрички от “Малой Истры” не так уж и близко – до станции Манихино-1 пешком около получаса.

Это – те самые обусловленные проектом проблемы, о которых мы говорили в начале. А вот вам ещё одна не самая приятная деталь “Малой Истры” – но ответственность за неё уже полностью лежит на застройщике.

Помните, что квартиры в комплексе предлагаются как с отделкой, так и без неё? Здесь это значит не совсем то, что обычно – нет, например, каких-то секций, в которые можно заселяться сразу. Квартиры везде одинаковые, голые и пустые, просто при желании и за дополнительные деньги (ну или по какой-то особенной акции) отделку вам в них сделают. А в некоторых домах вообще хитро – квартиры продаются якобы “только” с отделкой, но если вы при покупке попросите её не делать, то ещё и получите скидку. Так что это обещание выбора обманчиво – выбирать можно только тех, кто будет заниматься ремонтом.

И, судя по отзывам первых местных жителей, доверять ремонт в квартирах застройщику – не лучшая идея. Вариант отделки, который гордо назван “бизнес-классом”, ожидаемым критериям не соответствует – блёклый внешний вид, да ещё и не лучшего качества. Последнее, впрочем, не так уж удивительно. Говорят, рабочие используют вовсе не те материалы, которые обещали сначала. А, тем более, плохо, что даже такую отделку приходится долго ждать, иногда по восемь месяцев.

Всё необходимое для ремонта у застройщика вроде бы есть – нет только людей, которые будут им заниматься. И тут мы подходим к, наверное, главной проблеме “Малой Истры”.

Какое будущее ждёт “Малую Истру” – и почему оно всё дальше и дальше

Работы на объекте ведутся – но очень медленно. Сейчас, например, из 33 домов готовы только пять, та самая первая очередь. Это при том, что начинать сдачу хотели ещё в конце 2015-го. В январе 2017-го, покупатели получили ключи от своих квартир в корпусах № 2 и № 5, хотя их им тоже обещали ещё в октябре года предыдущего. Руководство ЖК тогда называло это событие “долгожданным и радостным” и благодарило жителей за понимание.

Но с течением времени понимания у покупателей “Малой Истры” остаётся всё меньше. Если сейчас на официальный сайт объекта зайдёт человек, купивший квартиру в одном из домов второй очереди (№7, №8 и №10), которые вроде бы вот-вот должны быть введены в эксплуатацию, точную дату у него найти не получится. Вся документация там устаревшая, а указанные сроки сдачи давно прошли – можно сказать, что нормальных документов на сайте вообще нет. Так что и человек, который только собирается приобрести квартиру в “Малой Истре”, даже на официальном сайте не узнает, когда же ему её ждать.

Зато на YouTube до сих пор висит весёлый рекламный ролик о проекте. В нём, например, говорится о “магазинах модных брендов”, которые якобы будут в торговом центре на территории и о “высокой транспортной доступности”, а сам ЖК “Малая Истра” называется “образцом комплексного подхода к градостроительному проектированию”.

В общем, картина нарисована утопическая. А вот все причины задержек и переносов сроков сдачи в “Малой Истре” хорошо нам знакомы. Можете называть любую популярную причину появления долгостроя и не ошибётесь.

• Далёкий от столицы и близкий к природе объект, с подведением к которому коммуникаций возникли сложности – ага, это про “Малую Истру”. Якобы именно поэтому так долго сдавали второй и пятый корпуса – подключали их к системе водоотведения. Вину за задержку застройщик тут может разделить с местной администрацией (которая заявляет, что сама заинтересована в скорейшем окончании работ, поэтому внимательно за ними следит) и с местным же “Водоканалом”.

• Слишком большой объект, на который, видимо, не совсем верно рассчитали силы и средства – тоже про “Малую Истру”. Пусть дома и четырёхэтажные, а всё-таки их таких больше трёх десятков – и это ещё не считая объектов инфраструктуры, общего благоустройства и инженерных коммуникаций, которые тоже нужны чем раньше, тем лучше, а желательно вообще сразу. Поэтому и получается, что деньги на строительство следующего дома берут от продажи квартир в предыдущем. Известный застройщик такого бы, вероятно, не допустил, но “Компанию Промсервис” таковым и не назовёшь.

Так что да, проблема снова в застройщике. “Компания Промсервис” не то чтобы совсем не опытная, но с такими объёмами строительства дела раньше не имела. В списке сданных объектов на её сайте всё сплошь одиночные дома – вот девятиэтажка в Сергиевом Посаде, вот трёхэтажка в Пушкино, ну и так далее. В искренности намерений застройщика сомнений нет, есть вопросы к его расчётам. Жалобы на компанию летят со всех сторон – одни покупатели устали ждать своих квартир, другие (чуть более удачливые) устали ждать в них ремонта, третьи недовольны его качеством. Тем временем, ещё и строители просят зарплату, а без неё, представляете ли, отказываются работать.

Отзывы о ЖК “Малая Истра”

Показательны группы дольщиков и жителей “Малой Истры” в соцсетях. Представители застройщика выкладывают туда результаты своей работы, скидывают важные новости рынка недвижимости и фотографии проводимых на территории ЖК мероприятий, устраивают конкурсы… А обычные участники группы составляют одновременно весёлый и грустный топ-10 обещаний застройщика, которые так и не были выполнены в прошлом году. В списке, например, недоделанные подъезды, отсутствующая остановка общественного транспорта и не полностью асфальтированная дорога. И правда интересно, будет ли у застройщика время на всё это, когда ему нужно возвести ещё целое множество домов.

Есть ли у нас надежда на то, что из этой “Истры” в итоге что-нибудь получится, что из неё наконец разгорится пламя? Да, ведь проект, несмотря на все его явные недостатки, интересный и востребованный. Однако такого темпа работ для его успешного завершения может быть недостаточно. Только год назад клиенты “Компании Просервис” радовались тому, что дело сдвинулось с мёртвой точки, а сейчас всё будто бы снова к ней вернулось. Ну да, обещают, что вторую очередь введут в эксплуатацию в течение этого года, третью – до середины следующего, четвёртую – до середины 2020-го. Поверить застройщику, конечно, очень хочется, но серьёзных оснований для этой веры пока что нет.

“Маля Истра” от москвичей и так далеко – но становится, кажется, всё дальше и дальше.