ФЗ-214: главный закон о новостройках в 2019 году

Новая реальность на рынке долевого строительства! Обновленный закон ФЗ-214, который регулирует взаимоотношения дольщиков и застройщиков, начиная с его принятия в 2004 году, имел множество дыр и лазеек: недобросовестные застройщики умело их использовали, а дольщики теряли деньги и выходили на улицы с протестами.

Что людям ждать теперь, и как выглядит закон в последней редакции? Мы решили разобраться, насколько обеспечивает закон интересы дольщиков, чем документ был плох, и приведут ли свежие правки к благотворным изменениям.

Первое, что необходимо изучить всем, кто намерен в целях решения жилищного вопроса прибегнуть к долевому строительству, это ФЗ-214 в самой последней редакции. Законодательный документ, принятый еще в 2004 году, претерпевал изменения по мере того, как обнаруживались очередные (или традиционные) проблемы, связанные с недостаточной защитой прав покупателей квартир, готовых стать инвесторами, и с непрозрачной работой девелоперов.

Смысл принятия закона: основания и реалии

Целью формирования закона изначально было определение порядка взаимоотношений на рынке долевого строительства. Впоследствии же основные усилия были предприняты для определения мер защиты людей, вкладывающих деньги на разных этапах строительства, от недобросовестности застройщиков.

Нужно заметить, что этим законом защищаются исключительно лица, которые подписали специальный договор долевого участия. Другие типы сделок, сопровождаемые иными документами, включая предварительные договоры, этим законом не регламентируются. 

К чему же сводится комплекс защитных мер в ФЗ-214, и на что могут рассчитывать частные инвесторы (а именно так в последнее время все чаще власти называют простых дольщиков)? Указанный закон действительно жестко формулирует требования к девелоперу, пожелавшему реализовать строительный проект с привлечением денег граждан, заинтересованных в решении жилищного вопроса.

В законодательном документе:

• достаточно подробно сформулированы права граждан на определенную жилплощадь в возводимом доме и прописано, как они могут воздействовать на строительную компанию, и за что именно могут взыскивать неустойку;

• прописаны способы решения вопроса в случае внезапного банкротства застройщика или срыва сроков сдачи жилья в эксплуатацию.

В 2018 году, когда новые поправки к закону вступили силу, эти поправки для застройщиков и дольщиков стали, фактически, новой реальностью на рынке долевого строительства.

Защитные механизмы

Закон выдвигает к застройщикам ряд требований, соответствие которым позволяет привлекать деньги для возведения объектов жилой недвижимости. Соответствие требованиям, в свою очередь, обеспечивает косвенное подтверждение финансовой состоятельности застройщика и его добропорядочности. Вот основные меры, позволяющие оградить дольщиков от рисков:

• до привлечения клиентов и начала работ девелопер обязан располагать основными разрешениями, позволяющими реализовать проект, документ о праве на строительство и регистрационный документ, который подтверждает право пользования земельным участком;

• от девелоперской компании требуется обнародовать подробные сведения не только о своих возможностях и реализуемом проекте, но и о финансовых возможностях – проектная декларация, результаты аудита и вся бухгалтерская отчетность должны быть публичными, официальный сайт девелопера должен предоставлять всю эту информацию;

• застройщики обязательно должны участвовать в возведении объекта собственным капиталом, причем, сумма вложенных средств не может быть ниже десяти процентов от общей планируемой суммы;

• деньги, которые зачислены от инвесторов, должны направляться только на целевые нужды по реализации определенных задач;

• в договоре должна быть зафиксирована окончательная цена жилья, и строительные компании лишены права взимать дополнительную плату при незапланированном увеличении расходов;

• каждый договор должен быть непременно зарегистрирован в Росреестре, что дает возможность избежать двойных продаж одних и тех же квартир;

• застройщик, который обязан четко указать срок передачи готовой жилплощади дольщику, за его нарушение должен оплатить компенсацию;

• на девелопера возложена ответственность за обеспечение защиты инвестиций дольщиков.

Банковский контроль

Начиная с июля 2018 года, контролировать на счетах застройщиков процесс целевого расходования средств теперь должны уполномоченные банки. Согласно 13-15 статьям закона, в качестве обеспечения исполнения обязательств застройщика используется залог участка и дома, который на нем возводится. Если застройщик не может завершить работы или становится банкротом, залог может быть продан с тем, чтобы инвесторы получили компенсации.

Однако в начале сентября 2018 Минстрой признал неготовность банковской сферы работать с 214-ФЗ. К чему приведут подобные заявления, пока не ясно, однако Минстрой обещает разделить ответственность с финучреждениями.

Гарантии и особенности «общего имущества»

После завершения строительства девелоперы обязаны предоставлять как минимум пятилетнюю гарантию на базовые конструктивные элементы и трехлетнюю – на инженерное оснащение.

Стоит знать, что требования закона никак не касаются общего имущества многоквартирной новостройки. То есть, если какие-то проблемы возникнут в подъезде, застройщика привлечь к ответственности не получится.

Права и ответственность дольщиков

Согласно ФЗ-214, дольщики имеют определенные права, но на них также накладываются и некоторые ограничения. Если инвестор примет решение выйти из проекта, он может сделать это путем продажи своего права на квартиру путем переуступки прав требования третьему лицу. Этим часто пользуются вкладчики, желающие заработать на квартире, вложив деньги на начальной стадии строительства и переуступив права ближе к финалу.

Если застройщик сдает жилье с явными дефектами, дольщик имеет право требовать их бесплатного устранения.

Возможно также изменение стоимости квартиры на соответствующую сумму, которая обеспечит компенсацию устранения проблем и устанавливается в результате независимой оценки.

В случае, когда девелопер грубо нарушает условия договора, покупатель квартиры может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Дольщику дано право требовать не только возврата внесенной суммы, но и начисления процентов.

При этом, дольщик обязан внести оговоренную оплату и принять жилье в установленном порядке, и если он этого не сделает своевременно, то будет нести ответственность уже перед застройщиком (компенсация в судебном порядке).

Как менялся ФЗ-214: история изменений

Многие еще помнят период, когда застройщики сначала продавали будущие квартиры вкладчикам и приступали к строительству без полного пакета разрешительных документов. Дополучить их впоследствии и узаконить ведение работ выходило не во всех случаях и это получалось не у всех застройщиков, в результате чего на рынке образовалось огромное количество проблем.

В том числе – наметилась тенденция роста количества соинвесторов, которые в силу возникновения у застройщика различных проблем больше не могли рассчитывать на получение жилой площади в сколько-нибудь приемлемый срок.

Лишь некоторые современные законодательные акты претерпели столько изменений и мелких поправок, как ФЗ-214. Так, в январе 2014 года революционным событием казалось вступление в силу изменений, в соответствии с которыми стало обязательным оформление застройщиками страхования гражданской ответственности. По идее, эта система должна была позволить вернуть инвесторам все вложенные деньги, если девелопер окажется банкротом. Тем не менее, такое нововведение было фактически отвергнуто рынком, и в 2017 году законодатели сочли целесообразной его отмену.

Вместо страхования, девелоперов обязали, запуская новые проекты, делать финансовые взносы в компенсационный фонд, предназначенный для обеспечения завершения строительства домов, оказавшихся проблемными, а также для компенсаций инвесторам. Кроме того, появилась возможность рассчитываться с застройщиком посредством счетов условного хранения (эскроу).

В 2017 году, помимо этого, стали более жесткими требования к объему уставного капитала и обнародованию всех данных о проекте на официальном сайте девелопера. Дополнительно введено привлечение к уголовной ответственности застройщиков, привлекающих деньги на возведение новостроек незаконным путем или вводящих дольщиков в заблуждение.

Изменения 2019 года: особенности актуальной редакции

Весьма серьезные поправки вступили в силу с 1 июля 2018 года, и большинство из них связано с финансовой стороной строительного бизнеса:

• перед обнародованием проектной декларации девелопер уже должен иметь на счету целевую сумму, которая не может быть ниже 10% стоимости реализации проекта;

• обязательное вложение собственных средств застройщика не должно быть меньше одной десятой части от всего объема инвестиций;

• 10-процентное ограничение налагается на сумму затрат для административных нужд;

• девелопер лишается права на привлечение каких-либо займов, кроме целевых кредитов, оформленных на реализацию конкретных проектов;

• застройщик не имеет права на привлечение средств сразу по нескольким строительным разрешениям (один объект – один комплект документов);

• обязательства застройщика, не связанные с возведением дома, ограничены 1% от всей суммы инвестиций.

Более того, абсолютно все операции, связанные с реализацией каждого конкретного проектов, могут вестись лишь через единственный расчетный центр, что теоретически должно обеспечить прозрачность и действенность контроля целевого использования средств.

Девелоперы, начиная с июня 2018, активно лоббируют послабления правок ФЗ-214. В сентябре они обратились к Борису Титову, который передал проблему на рассмотрение Мутко.

Все это не сыграло значительной роли, и 18.12.2018 Госдума приняла во втором чтении законопроект о поправках в ФЗ-214, позже и Совет федерации одобрил их.

Вопросы доступности средств дольщиков: эскроу-счета

Главное нововведение, которое напрямую касается дольщиков, связано с применением упомянутых выше счетов эскроу. Если в течение первого года с введения поправок их использование является добровольным, то уже с 1 июля 2019 года оно станет обязательным.

Деньги инвесторов становятся недоступными для застройщиков на определенный период. Все финансы осядут на счетах уполномоченных кредитных организаций, а далее уже банки, в соответствии с программой проектного финансирования, станут выдавать строительным компаниям требуемые суммы на строительство домов. Залогом финансирования и будут средства на эскроу-счетах.

Если застройщик по каким-то причинам не смогут больше выполнять свои обязательства, ответственность за расчеты с дольщиками будет лежать уже на банках. При этом, если и финансовая организация, например, лишится лицензии, дополнительные обязательства придется взять на себя Агентству по страхованию вкладов.

Заключение: снижение рисков не означает их отсутствие

Каждая следующая поправка значительно ужесточает требования к строительным компаниям, способных возводить дома за счет дольщиков, готовых приобретать квартиры на разных стадиях возведения. Закон, разработанный для защиты прав инвестора, конечно, не является панацеей, но все же он минимизирует многие риски.

Тем не менее, даже при наличии серьезных изменений и ограничений, включенных в последнюю редакцию ФЗ-214, важно проявлять бдительность и правильно выбирать застройщика, внимательно выбирать строительный проект и со всей тщательностью прорабатывать условия договора. Не исключено появление новых законодательных лазеек, позволяющих перехитрить закон и обмануть дольщика.