Преимущества работы с риелтором при покупке новостроек. Интервью с Вадимом Черданцевым

Преимущества работы с риелтором при покупке новостроек. Интервью с Вадимом Черданцевым

22.05.2018 2 Автор Novostroyman

Говорят, в России 2 беды: дураки и дороги. Я бы добавила к этому перечню еще третью – долгострои.

Москва и область просто переполнены проблемными объектами, у самых крупных компаний тут и там возникают финансовые проблемы, а слухи о банкротстве Urban Group, ГК ПИК, PSN Group просто заполонили все форумы. Как в таких условиях выбрать новостройку? А может, обратить взор на вторичный рынок? Мой коллега и по совместительству риелтор, автор канала “Московские квартиры”, Вадим Черданцев, уверен: покупать новостройки – всегда риск. Никто не даст 100% гарантии, что дом достроят. Если готовы пойти на взвешенный риск, то лучше подстраховаться и выбрать с опытным риэлтором.


Через риелтора – дешевле?

– Вадим, когда я впервые спросила у тебя, почему новостройку лучше покупать через риелтора, ты прислал мне такую большую табличку, где первым пунктом шло серьезное заявление – “Экономия денег”! Расскажи, как это так вдруг получается: с посредником вдруг сделка становится выгоднее?

– Продавец, как правило, высоко ценит и хвалит свой товар. Естественно, его желание продать подороже. Аппетиты застройщиков корректирует рынок. Как только продажи “падают”, они прибегают к разным приемам, среди которых одним из самых популярных является скидка. Предоставление скидки на квартиру –  это дело добровольное, на усмотрение конкретного менеджера по продажам. Одному клиенту скидку могут предоставить, а другому – нет, или просто упустят из виду.

Поэтому владеющей информацией риэлтор может проследить, чтобы покупателю рассказали обо всех акциях и специальных предложениях. Это хорошая экономия!

Также риэлтор, зная потребности покупателя и предложение на рынке в целом, помогает решить квартирный вопрос без переплат за ненужные опции. Если вас устраивает типичный городской пейзаж, то незачем переплачивать сотни тысяч рублей за вид на зеленый сквер или ручей. Наверное, каждый из нас раз-другой пользовался услугами “лоукостеров” при путешествии или покупал скидочный купон для похода с друзьями в кафе. Вот и риэлтор может помочь снизить расходы при покупки новостройки, не будучи связанным с конкретным застройщиком – продавцом. Профессионал изучит предложения от разных застройщиков и выберет для вас оптимальные варианты по соотношению цены-качества.

– Там же, в табличке, есть замечательная фраза “Мы в курсе ситуации на рынке, что и на сколько может подорожать”. Вадим, ты – Нострадамус? 😊 Другими словами: как ты можешь предугадать, что и как дорожает?

– Если коротко – аналитика. Рынок недвижимости как и любой другой рынок товаров/услуг анализируется. У профессионалов есть прогнозы – различные графики и цифры. Если говорить о повышении стоимости квадратного метра –  инвестиционном росте новостроек от стадии “котлован” до завершения строительства, то риэлторы владеют информацией, где и какой ожидается рост. Чтобы заглянуть в будущее достаточно скрупулезно изучить характеристики конкретного проекта, окружающую инфраструктуру и конкурентов. Раньше инвестиционный рост  у новостройки мог быть 30-50 % и более, теперь такие значения редкость. С риэлтором вероятность выгодного вложить деньги в недвижимость намного выше.

Через риелтора – безопаснее?

– Главная опасность на рынке новостроек – это возможность возникновения долгостроя. Расскажи мне, пожалуйста, как ты лично оцениваешь объекты при подборе для покупателя, исходя из возможности такого риска?

– Хороший вопрос. Помимо ситуации на рынке и экономических показателей проекта я оцениваю застройщика – команду, в т.ч. ее организационные возможности. Важно понимать, кто стоит за отдельно взятой девелоперской компанией. Учитывается репутация, которой пользуется девелопер среди профессиональных участников рынка. Также я оцениваю строительные проекты с точки зрения их интереса для покупателей. Согласись, если новостройка будет пользоваться спросом, а продажи “взлетят”  – вероятность банкротства меньше. В общем, есть набор авторских методик и инструментов, которые мной используются в работе.

– Назови, пожалуйста, 5 объектов в Москве (включая Новую Москву), где ты не советуешь покупать квартиры по причине возможного долгостроизма?

– Могу назвать следующие проекты – долгострои: ЖК “Царицыно”, Квартал Триумфальный, Марьино Град, Академ Палас, Терлецкий парк.

Называть публично проекты, которые могут стать проблемными в будущем, – это большая ответственность, т.к. ошибочное указание может навредить продажам и в итоге превратить в “обманутых дольщиков” множество людей. С этической точки зрения это как вынести смертный приговор. Конечно, в индивидуальном порядке я своим клиентам рассказываю о высокорисковых проектах. Если в общем, сейчас большое число строительных проектов находится в зоне риска из-за дисбаланса спроса-предложения на рынке, ужесточения регулирования долевого строительства и государственной программы реновации пятиэтажек.

ЖК "Царицыно" - долгострой

ЖК “Царицыно” – самый известный долгострой Москвы

– Как ты считаешь, Urban Group грозит банкротство?

– Я не слышал информацию о вероятном банкротстве этой крупной компании. До момента внесения властями ее объектов в список проблемных или иного официального подтверждения затруднений – это могут быть предположения или слухи. На рынке недвижимости достаточно спорной информации.  Слухи могут быть ошибочными, а вред девелоперу и соответственно дольщикам – реальный. Поэтому я не могу публично делиться мнением о возможном банкротстве этого или какого-либо другого девелопера без официального подтверждения.

Я знаю, что у  Urban Group есть интересные проекты, как по архитектуре, так и месторасположению. Скорая реализация планов властей по развитию пригородного “метро” – МЦД  поможет этому и некоторым другим подмосковным застройщикам в продажах, а значит, риск наступления неблагоприятных последствий для граждан снизится.

Сегодня нужно быть осторожным в отношении любого строящегося жилого комплекса. Как я уже говорил, из-за специфической экономической ситуации и запущенных властями реформ в зоне риска находится большое число новостроек.



Через риелтора – удобнее?

– Вадим, это правда, что ты совершенно бесплатно организуешь тур по новостройкам района?

– Да, верно. На ознакомительной встрече в уютном офисе мы с клиентом планируем программу визита в заинтересовавшие жилые комплексы. В удобное для клиента и членов его семьи время мы осуществляем тур по новостройкам. Это все бесплатно.

– А если я, как покупатель, например, хочу посмотреть и новостройку в Измайлово, и в Ясенево, и в Северном Тушино, я буду доплачивать за такую роскошь?

– Риэлтор организует тур вне зависимости от того, где находится жилой комплекс.  Совершенно бесплатно! При этом, важно понять, что лежит в основе выбора клиента на первой встрече. Не обязательно посещать все строительные площадки города, чтобы найти себе жилье!

– А если мне нужно взять ипотеку, ты как-то можешь мне помочь, или это уже мои проблемы?

– Помощь с ипотекой – одна из сильных сторон агентств недвижимости. В крупных компаниях действуют специально обученные ипотечные брокеры, которые за счет своего опыта и личных связей помогают клиентам даже в непростых ситуациях. Более того, риэлторы имеют преференции – специальные скидки к стандартным ипотечным ставкам. В некоторых банках и программах выгода для клиента с риэлтором может составить до 1%. Предоставление такого дисконта возможно для крупных агентств недвижимости за счет особых партнерских отношений с банками. С профессиональным брокером одобрение в банке проходит быстрее (в некоторых случаях за 1-2 дня) и комфортнее.

– Чем объясняются такие преференции? Почему банки могут снизить ставку на целый процент и быстрее оформить сделку?

– Предоставление такого дисконта возможно для крупных агентств недвижимости за счет особых партнерских отношений с банками.

– Другими словами, клиенту партнера банк доверяет больше, чем “клиенту с улицы”? 🙂

– Дело не в доверии. По статистике, заемщик с риэлтором выходит на сделку /ипотеку с более высокой вероятностью. Это еще один аргумент в пользу сотрудничества с крупными агентствами недвижимости, если всерьез намерены приобрести квартиру.

– Если, в конце концов, я решаю не покупать или отложить покупку новостройки, сколько я должна заплатить за предоставленный тобой комфорт (передвижение по Москве, твои услуги и тд)?

– В моей практике такие случаи встречаются редко, т.к на первой встрече с клиентом оговариваются жизненная ситуация и источник денежных средств для оплаты квартиры. Дело в том, что изменение планов у клиентов, в большинстве случаев, связано с деньгами. Например, не продана старая квартира или не одобрили заявку на ипотечный кредит. С помощью риэлтора все эти вопросы успешно решаются.

Отвечая прямо на вопрос, никаких денег за комфорт не берем.

– В чем подвох? Бесплатная подборка, тур по новостройкам… Бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

– Оплату всех услуг риэлторов осуществляет застройщик. Это никак не влияет на стоимость квадратного метра для покупателей. Все акции и скидки также предоставляются. Дело в том, что экономика большинства новостроек учитывает продажи с участием риэлторов, что позволяет застройщикам не держать большие штаты сотрудников и, таким образом, экономить на фонде оплаты труда.




Скажу Вам честно, друзья мои, с момента старта моего канала, мне писало множество риелторов и девелоперов, каждый из них предлагал что-то свое, но я, как самая настоящая зануда, не могла выстроить нормальный диалог ни с одним по одной простой причине – ни один не был заинтересован в пользе для клиента.

Вадим же, несмотря на свой 13-летний опыт работы, оказался человеком неравнодушным к нуждам простых покупателей новостроек. Как он не очерствел за столько лет в этой жесткой сфере – сложно представить. О том, что он профессионал, не стоит даже упоминать: множество публикаций в СМИ и его личный канал в Телеграм скажут это за меня.

Так что если Вам нужен хороший риелтор с юридическим образованием, с чистой совестью могу рекомендовать канал “Московские квартиры” и его автора Вадима Черданцева – он поможет Вам!

P.S. А если не поможет, пишите мне, я знаю, где он живет 🙂