На что указывает низкая цена недвижимости?

На что указывает низкая цена недвижимости?

24.01.2018 7 Автор Novostroyman

При выборе жилья одним из основных критериев является стоимость, потенциальные покупатели стремятся найти предложения с минимальной ценой на рынке. Однако стоит понимать, что ценовая составляющая, как правило, просчитана продавцом достаточно точно и включает качественные и прочие аспекты. В рамках этой статьи мы постараемся разобраться, существует ли сегодня вероятность приобрести квартиру по цене, существенно отличающейся от рыночной. Вы узнаете, чем может грозить покупка недвижимости на первичном и вторичном рынке «по очень привлекательной цене».

Тенденции рынка: желание продать или наличие проблем

На современном рынке в текущем году прослеживается тенденция, которая зародилась два-три года назад – цены не растут, а наоборот, снижаются, или, в лучшем случае, остаются прежними. Это относится как к недвижимости от застройщиков, так и к квартирам на вторичном рынке. Основной причиной является падение спроса на жилье, вызванное снижением доходов населения, кроме того, даже в нынешних условиях застройщики продолжают работать, возводя все новые дома, квартиры в которых реализовать становится все сложнее.

Однако потенциальному покупателю не стоит рассчитывать на то, что в таких непростых условиях он сможет купить квартиру за бесценок. Недвижимость потому и считается одним из стабильных активов, что ее цена никогда не снижается стремительно, это обстоятельство напрямую связано с расходами, понесенными в момент строительства.

ВАЖНО!
Слишком низкая цена недвижимости (речь идет о цене на 7%-20% ниже рыночной) обусловлена наличием определенных факторов, которые объективно приводят к необходимости снижать стоимость жилья, чтобы его можно было реализовать. Речь идет о недостатках или проблемах, с которыми придется столкнуться владельцу жилья.

Сложности сравнительного анализа цен

Предварительный анализ, проводимый потенциальным покупателем с помощью различных информационных источников (в первую очередь, это доски объявлений «онлайн», различные агрегаторы или порталы соответствующей тематики) может вызвать чрезмерно оптимистичные настроения. Объявления говорят о том, что практически в любом районе города (неважно, мегаполис или небольшой населенный пункт) можно купить квартиру по очень привлекательной цене. Однако на самом деле подавляющее большинство таких объявлений оказываются «пустышками», которые публикуют сами риелторы.

На заметку
Достаточно прозвонить по таким объявлениям и картина очень быстро прояснится – на звонок ответит риелтор и объяснит, что выставленная на продажу квартира «вот только что» продана, и будет уговаривать приехать в офис для подбора другой недвижимости. Нечто подобное практикуют и застройщики, указывая в объявлениях заниженные цены. Покупателя могут уверять, что квартиры по такой цене имеются, вплоть до того момента, пока он не приедет в офис – интересующая его квартира тотчас же оказывается проданной или «забронированной», а в отделе продаж будут настаивать на подборе аналогичной квартире, но уже по другой цене.

В принципе, обращение к риелторам само по себе обуславливает повышенную стоимость жилья относительно рынка, так как посредник должен что-нибудь заработать. Поэтому покупателю, который особо не торопится и хочет найти действительно стоящий вариант, вряд ли стоит прибегать к помощи риэлтерских компаний или частников. Застройщик, в свою очередь, при формировании цены ограничен затратами на строительство, а также конкурентными условиями, поэтому не может продавать жилье ниже себестоимости (с небольшой наценкой), в противном случае он не получит прибыли.


Низкая цена недвижимости от застройщика

Если не принимать во внимание манипулятивные схемы привлечения покупателей, используемые в отделах продаж застройщиков/продавцов (которые, собственно, проверить не сложно), существуют объективные причины привлекательной цены квартир в новостройках, а также скрытые детали, о которых продавец предпочитает не распространяться.

К объективным причинам низкой стоимости относятся:

  • Месторасположение недвижимости. Понятно, что квартира в доме на окраине будет стоить дешевле;
  • Районная инфраструктура. Отсутствие (или низкое качество, плохая доступность) дорог, подъездных путей, развилок, инфраструктурных объектов (супермаркеты, поликлиники, детские сады) снижает уровень комфорта проживания.

Причем, даже если застройщик убеждает покупателя в том, что все это будет построено, но «попозже», совершенно не обязательно, что так и произойдет.

  • Качество дома (материалы, инженерные коммуникации). При строительстве можно сэкономить практически на всем, и такая экономия действительно позволит застройщику снизить цену. Однако экономия приведет к снижению качества жилья: дешевые утеплители, использование «легких бетонов» для обустройства простенков, некачественные оконные и дверные блоки – все это приведет к тому, что владелец будет вынужден самостоятельно решать проблемы с тепло- и звукоизоляцией.

Кстати, дом без проблем может быть принят городской комиссией, а все параметры указаны в декларации, поэтому такой подход сложно назвать обманом, многие покупателя просто не могут объективно оценить качество стройматериалов, так как им не приходится в жизни сталкиваться с подобными вопросами.

Скрытые причины: все имеет свою цену

  • Основным риском остается покупка строящейся недвижимости не по ДДУ, а по другим схемам, которые не способны обеспечить защиту покупателя от мошенничества. Такие схемы, как ЖСК (участие в жилищно-строительном кооперативе), покупка по предварительному договору купли-продажи, по инвестиционному договору не предполагают регистрацию договора в Росреестре, а поэтому не могут защитить от двойной продажи, от повышения стоимости недвижимости в процессе строительства. Конечно, стоимость жилья, реализуемого по таким схемам, является намного более привлекательной, однако существует высокий риск стать жертвой мошенничества.
  • За слишком низкой ценой может прятаться риск «долгостроя». Нельзя исключать, что застройщик на самом деле не планирует завершать строительство, а просто намерен собрать деньги и на одной из стадий возведения дома просто исчезнуть с ними. В этом случае он смело может идти на уступки в денежном отношении, чтобы побыстрее собрать средства.

Впрочем, совершенно необязательно, что застройщик окажется мошенником, в силу недостатка квалификации могут оказаться неверными расчеты стоимости строительства, или после сбора денег может существенно подняться цена строительных материалов, работ. Все это, так или иначе, приведет к тому, что застройщик не сможет продолжать строительство.

На заметку
Конечно, существуют механизмы (если квартира покупается по ДДУ), благодаря которым дольщик сможет получить достроенную квартиру (или деньги), однако ему придется какое-то время подождать. Процедура банкротства, поиск компании, которая будет завершать строительство – все это может занять не год и не два.

К числу причин, которыми может быть обусловлена хорошая скидка, может оказаться «неблагополучное соседство». Например, дом может быть построен на месте (или неподалеку) от места захоронения токсичных отходов, мусорной свалки, кладбища или же недалеко от производства, которое отравляет экологию вредными выбросами. Подобными фактами, конечно, представитель застройщика хвастать не станет, и при расспросах будет настаивать на том, что все санитарные и прочие нормы соблюдены, и ничего опасного для здоровья человека нет.


Низкая цена вторичной недвижимости

Риски потенциальных покупателей вторичного жилья, которых очень уж привлекает низкая стоимость, имеют несколько иную природу:

  • К числу основных рисков можно отнести проблемы, связанные с юридической чистотой сделки: квартира могла сменить несколько владельцев, и по каждой такой сделке могут возникнуть основания для признания ее недействительной. Так, может оказаться, что нарушены права третьих лиц, которые могут претендовать на часть собственности (супруги, несовершеннолетние дети) или на право проживания. Или же окажется, что текущий владелец на момент заключения сделки не отвечал за свои действия (состоял на учете в психоневрологическом диспансере, в наркодиспансере, пр.). Есть также возможность доказать в суде, что продавец находился под давлением в момент подписания документов.

В результате – суд признает сделку недействительной, недвижимость возвращается прежнему владельцу, который теперь сам должен думать о том, как вернуть свои деньги. Суд никак не может заставить продавца вернуть деньги в том случае, если их у него нет. Так что чрезмерно низкая цена может говорить о готовящемся обмане.

  • Не менее веским фактором, который заставляет собственника снижать цену, является качество постройки, срок эксплуатации и степень износа. Вторичное жилье – это квартиры в домах, которые по определению имеют некий процент «износа», что чревато для нового владельца многочисленными неприятностями. Если, например, изношенную проводку в квартире можно просто заменить, то заменить проржавевшие трубы в системе водообеспечения района собственник не в состоянии. В результате периодических аварий у него дома перманентно будет отсутствовать горячая и (или) холодная вода, отопление.
  • Проблема «неблагополучного соседства», о которой упоминалось выше, в случае со вторичной недвижимостью также может иметь место. Собственно, эта проблема может усугубляться неблагоприятным соседством в буквальном смысле – соседи-алкоголики с ночными вечеринками, любители рок-музыки, соседи с «сомнительным» родом занятий (притоны, «точки» реализации наркотических средств, паленого алкоголя). В этом случае продавец с удовольствием скинет цену, вплоть до 7%-10%, лишь бы поскорее переехать, но захотите ли вы жить в таких условиях?



Подводим итоги

Итак, приложив определенные усилия в момент поиска недвижимости, можно найти жилье, по цене на 3%-7% ниже рыночной и покупка которого не чревато последующими проблемами. Скидку в таких пределах могут предложить продавцы, у которых есть серьезная мотивация быстрее продать недвижимость (переезд, необходимость оплаты лечения, пр.).

Внимание
Если речь идет об исключительно «заманчивых» ценовых предложениях (скидка в пределах 15%-25%), скорее всего – сделка не сулит покупателю ничего хорошего.

В любом случае, не стоит торопиться, даже если скидка не очень большая, лучше тщательно проверить жилье на предмет наличия проблем описанных выше, так как любая «мотивация» продавца, озвученная покупателю, может оказаться надуманной. Проверять нужно все (юридическая чистота сделки, состояние жилья, соседство), поскольку очень часто даже небольшая скидка при условии очень быстрого оформления сделки оказывается обычной наживкой.