Курс доллара и недвижимость. Как повлияет падение курса рубля на рынок новостроек Москвы и области?

Цены на квадраты в новостройках снова взлетят вверх? Снижение рублевых котировок могут сопровождать негативные последствия в виде подорожания жилья – Придется ли россиянам увеличивать бюджет для приобретения собственного жилья или наоборот, кризис традиционно подстегнет рынок, и застройщики предложат очередные скидки? Ждать ли катастрофы на рынке недвижимости?

Мы идем в строящиеся кварталы, по которым уже пробежал неприятный холодок, будто застройщики готовятся к возможному оттоку потенциальных покупателей. Мы хотим разобраться в непростом вопросе – узнать, как скажется повышение курса доллара на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья.

Сразу стоит отметить, что сам по себе курс доллара к рублю напрямую не коррелирует с ценами на недвижимость, такое  влияние, конечно, присутствует, однако это влияние является достаточно опосредованным. Даже если произойдет более значительный и резкий скачок, сразу же цены не изменятся (конечно, если это будет не такой скачок, как в 2014 году), у россиян будет время, чтобы определиться – покупать, повременить или отложить покупку жилья на неопределенный срок.

Жизнь станет дороже: по зубам ли окажется ипотека?

Одним из основных факторов, влияющих на состояние рынка недвижимости столицы и Подмосковья, продолжает оставаться платежеспособность населения, которая определяет возможность приобретения дорогостоящей недвижимости. Падение стоимости рубля относительно доллара опосредованно ударит по платежеспособности граждан – в то время как уровень рублевых доходов продолжает оставаться на прежнем уровне, уровень расходов вырастет, так как значительная часть товаров потребления являются импортируемыми, то есть – приобретается за подорожавшие доллары.

Прежде всего, это отразится на тех, кто планировал приобретение жилья в ипотеку, потенциальный покупатель подумает дважды, прежде, чем обратиться к застройщику, ведь снижение стоимости рубля превратилось уже в тенденцию. Собственно, вопрос перед потенциальным покупателем очерчен довольно точно: сможет ли он покрывать ипотеку при статичных доходах и растущих расходах?

В данный момент ничего определенного на этот вопрос покупатель не сможет себе ответить, так как не знает – последует ли дальнейшее падение рубля или остановится. Сейчас правительство достаточно умело и эффективно удерживает рубль, нивелируя последствие весьма серьезных западных санкций (а на этот раз меры, предпринятые Америкой, действительно жесткие). Нужна какая-то определенность и понимание того, что ждать дальше.

Рост спроса на фоне тенденции к снижению курса рубля

Однако именно эта тенденция может одномоментно вызвать и увеличение спроса на недвижимость – страх перед дальнейшим снижением рубля заставит тех, кто планировал покупку жилья (а также держателей капитала, не планирующих такое приобретение), поторопиться и вложить свои деньги в недвижимость, которая продолжает оставаться безопасной гаванью для защиты денег от обесценивания. Достаточно вспомнить предыдущие годы, когда происходили подобные курсовые скачки – можно проследить отчетливую корреляцию между повышением волатильности рубля и резким всплеском количества звонков от потенциальных покупателей (что отражает уровень спроса).

Впрочем, нужно учесть, что в сухом остатке каких-то значительных изменений в отношении стоимости рубля не произошло, вся шумиха основана, главным образом, на вероятности продолжения падения российской валюты, а не на самом факте. История показывает, что при таких небольших скачках держатели капитала и те, кто планировал покупку жилья в будущем, занимают выжидательную позицию. А вот когда котировки рубля снизятся ощутимо – это, по мнению экспертов, действительно «выгонит» покупателей и инвесторов на рынок, что может привести к росту спроса на 5%, а то и на 8%.

Стоимость проектов: девелоперы будут вынуждены пересмотреть цены

Повышение стоимости долларов неизбежно приведет к росту стоимости строительных материалов (транспортных расходов, прочих затрат), что само по себе окажется проблемой для девелоперов, которые будут вынуждены пересматривать цены предлагаемого жилья. Однако это еще не все – новый блок американских санкций, от введения которых, собственно, и подешевел рубль, привели к проседанию фондового рынка отечественных компаний, в том числе и тех, которые ведут девелоперские проекты.

Сам факт нестабильности котировок активов компаний вкупе с санкциями значительно осложнят доступ девелоперов к недорогим кредитам на западных рынках капитала – с «токсичными» контрагентами из России будут готовы сотрудничать все меньше западных партнеров, чтобы самим не оказаться в зоне риска. Необходимость брать более дорогие кредиты на отечественном рынке, соответственно, уже не позволит крупным девелоперам конкурировать с остальными игроками рынка недвижимости Москвы и Московской области.

Таким образом, девелоперы вынуждены будет постепенно перейти к сотрудничеству с российскими банками, что полностью соответствует духу разрабатываемой на данный момент стратегии перехода от долевого строительства к проектному финансированию. Кроме того, это полностью соответствует интересам российских властей (подстегнуть банковский сектор, на который все больше давления оказывают санкции). А проценты по местным кредитам, которые дороже западных, нужно будет как-то компенсировать.

Ипотека: перспектива ставок

Однако насколько в данном случае коррелируют интересы правительства РФ с интересами обычных граждан, по крайней мере, в среднесрочной перспективе? В данный момент продолжается тенденция, весьма привлекательная для потенциальных покупателей – плавное снижение процентных ставок по ипотеке (в силу снижения ЦБ ключевой ставки).

Сложно сказать, насколько еще банки будут сокращать ставки, однако с определенной уверенностью можно говорить о том, что расти ипотечные проценты вряд ли будут повышаться. После столь масштабной волны рефинансирования кредитов (в последнее время это один из популярнейших банковских продуктов) повышение ставок вызовет серьезный отток потенциальных клиентов кредитных организаций.

Однако смогут ли низкие ставки компенсировать рост тела кредита, который обязательно произойдет в результате повышения стоимости девелоперских проектов, а также рост переплаты по кредиту, обусловленный увеличением суммы? На данный момент предсказать это сложно, по крайней мере, потому, что неизвестно, последует ли дальнейшее снижение рубля. Если это снижение вызвано чрезмерной рефлексией фондового рынка на американские санкции, точечно направленные на отдельные компании, то за снижением рубля может последовать рост, который вернет котировки на исходные позиции.

Собственно, сейчас о каком-то критичном падении российской национальной валюты говорить не приходится, особенно, если вспомнить 2014 год. В этом случае все будет превосходно – в ближайшие несколько лет ожидать повышения квартирных цен не придется, и россияне могут оформлять ипотеку спокойно, по мере накопления на первый взнос, не влезая в дополнительные кредиты.

Стоимость решения: умеренная переплата или упущенная возможность

В том случае, если доллар продолжит рост, россияне, решившие не медлить с ипотекой и уже сейчас приступившие к оформлению документов, приняли правильное решение. Оперативное реагирование в этом случае поможет сэкономить серьезные деньги. С другой стороны, что же теряют те, кто предпочел поторопиться?

При наличии на руках капитала срочное приобретение недвижимости не несет покупателю никаких рисков – в любом случае жилье вряд ли станет дешевле в дальнейшем. Спешное приобретение жилья в ипотеку при отсутствии денег на первый взнос (посредством привлечения дополнительного кредита) грозит лишь необходимостью небольшой процентной переплатой (сравнительно со всей суммой кредита это не так уж много). В худшем случае людям потребуется в течение определенного времени существенно ограничивать свои расходы.

В периоды нестабильности и неопределенности, один из которых рынок недвижимости переживает сейчас, больше всего рискуют те россияне, которые имеют возможность купить жилье, однако предпочитают некоторое время выждать.  Надежды на то, что застройщики, в силу необходимости реализовать свои квартиры в момент не самого лучшего для них баланса спроса и предложения, да еще и в условиях снижения рубля (которое может перерасти в падение), могут не оправдаться. И тогда еще какое-то время придется копить дополнительные средства, чтобы мечты о собственном жилье стали реальностью.

Заключение: время быстрых решений

Итак, некоторые изменения на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья снижение рубля вызовет несомненно. Однако, насколько существенными будут эти изменения пока предсказать сложно. В затруднительном сейчас положении находятся держатели капитала – им необходимо принять верное решение: при дальнейшем снижении рубля их капитал будет терять в весе, поэтому лучше сохранить деньги в недвижимости. Но если снижения не будет, придется как-то реализовать недвижимость, спрос на которую сейчас нельзя назвать высоким, то есть – вероятно, придется продавать дешевле, чем купили.

Тем, кто, в принципе, уже готов к покупке жилья непосредственно для проживания, лучше поторопится с выбором варианта, так как через месяц-другой стоимость недвижимости может подрасти. Возможно, существенного роста цен не произойдет, но лишние затраты вряд ли окажутся приятной неожиданностью. Альтернативным вариантом может стать сохранение капитала в долларах.